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Obtención del precio medio de mercado de bienes inmuebles urbanos

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  • Cada bien se identifica con uno de los tipos de NATURALEZA DEL BIEN, descomponiéndose a continuación en uno o varios de los usos, si procede, definidos según la superficie asimilable a cada uno de ellos.
    NATURALEZA DEL BIEN. Es la clasificación que se realiza teniendo en cuenta las características físicas y jurídicas de los bienes. Deberá identificarse cada bien con una, son las siguientes:
    • ELEMENTO DE EDIFICACION: Es una unidad independiente del edificio, se caracteriza por tener compartido el suelo sobre el que está construido con otros elementos de edificación. Por ejemplo un piso, un garaje o local, etc.
    • EDIFICIO: Es un tipo de bien compuesto por construcción y terreno propio, por ejemplo un chalet, vivienda rural, etc.
    • EDIFICIO EN OBRA NUEVA: Es un bien constituido exclusivamente por la construcción, excluido el suelo que la sustenta, tal como se defina en el documento público.
    • EDIFICIO EN DIVISION HORIZONTAL: Es el bien compuesto por el edificio en OBRA NUEVA y el suelo que le sustenta, tal como se defina en el documento público.
    • TERRENO: Es el bien caracterizado por no tener ninguna construcción, por ejemplo, solar, parcela, etc. o tener una construcción declarada oficialmente en ruina de acuerdo con la normativa vigente.
       
  • Cada uno de los bienes, según su naturaleza, está compuesto por, al menos, uno de los siguientes USOS:  
    TIPOS DE USO
    GARAJE EN BAJO/PLANTAS ALTAS (COLECTIVO) GB
    GARAGE UNICO EN BAJO/PLANTA ALTA GR
    GARAJE EN SOTANO (COLECTIVO) GS
    GARAJE UNICO EN SOTANO GU
    LOCAL EN PLANTA BAJA LB
    LOCAL EN SOTANO O ENTREPLANTA LS
    NAVE/ALMACEN/LOCAL ANEJO NV
    OFICINA EN PLANTA ALTA OF
    OFICINA EN PLANTA PRIMERA OP
    PATIO/DOTACION COMUN PT
    SUELO/PARCELA SU
    TERRAZA/PORCHE TP
    TRASTERO/BODEGA TR
    TRASTERO BAJO CUBIERTA TS
    VIVIENDA EN EDIFICIO COLECTIVO VC
    CASA/VIVIENDA RURAL VR
    VIVIENDA EN EDIFIC UNIFAMILIAR VU

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  • Criterios de selección de antigüedad y calidad:
    Para fijar la CALIDAD de un uso, se consideran los siguientes criterios:
    1. CRITERIOS GENERALES.-
    Partiendo de la cifra que indica la CATEGORIA fijada a efectos del Impuesto de Bienes Inmuebles, según el CUADRO DE COEFICIENTES DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES, recogido en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, se consideran las siguientes calidades:

    Son de CALIDAD ALTA las categorías 1, 2 y 3
    Son de CALIDAD MEDIA las categorías 4, 5 y 6
    Son de CALIDAD BAJA las categorías 7, 8 y 9

    2. CRITERIOS ESPECÍFICOS:

    TIPOS de USO/ELEMENTOS CARACTERISTICAS
    GARAJE EN BAJO/PLANTAS ALTAS (COLECTIVO) GB INSTALACIÓN ELÉCTRICA
    PAVIMENTO SOBRE HORMIGÓN
    INSTALACIÓN EXTRACCIÓN
    GARAGE UNICO EN BAJO/PLANTA ALTA GR INSTALACIÓN ELÉCTRICA
    PAVIMENTO SOBRE HORMIGÓN
    INSTALACIÓN EXTRACCIÓN
    GARAJE EN SOTANO (COLECTIVO) GS INSTALACIÓN ELÉCTRICA
    PAVIMENTO SOBRE HORMIGÓN
    INSTALACIÓN EXTRACCIÓN
    GARAJE UNICO EN SOTANO GU INSTALACIÓN ELÉCTRICA
    PAVIMENTO SOBRE HORMIGÓN
    INSTALACIÓN EXTRACCIÓN
    LOCAL EN PLANTA BAJA LB INSTALACIÓN ELÉCTRICA
    PAVIMENTO SOBRE HORMIGÓN
    ASEO U OTRAS INSTALACIONES
    LOCAL EN SOTANO O ENTREPLANTA LS INSTALACIÓN ELÉCTRICA
    PAVIMENTO SOBRE HORMIGÓN
    ASEO U OTRAS INSTALACIONES
    NAVE/ALMACEN/LOCAL ANEJO NV INSTALACIÓN ELÉCTRICA
    SUELO DE HORMIGÓN O PAVIMENTO
    ASEO U OTRAS INSTALACIONES
    OFICINA EN PLANTA ALTA OF CALEFACCIÓN
    ASCENSOR
    OTRAS INSTALACIONES
    OFICINA EN PLANTA PRIMERA OP INSTALACIÓN ELÉCTRICA
    SOLADOS TERMINADOS
    OTRAS INSTALACIONES
    TERRAZA/PORCHE TP INSTALACIÓN ELÉCTRICA
    SOLADOS TERMINADOS
    INSTALACIÓN DE AGUA
    TRASTERO/BODEGA TR INSTALACIÓN ELÉCTRICA
    PAVIMENTO SOBRE HORMIGÓN
    HABITABLE
    TRASTERO BAJO CUBIERTA TS INSTALACIÓN ELÉCTRICA
    PAVIMENTO SOBRE HORMIGÓN
    HABITABLE
    VIVIENDA EN EDIFICIO COLECTIVO VC CALEFACCIÓN
    ASCENSOR
    UN BAÑO POR CADA 60 M2 O MENOS DE SUPERFICIE DE VIVIENDA (O QUE LA PROPORCIÓN QUE RESULTA DE DIVIDIR: LA SUPERFICIE DE LA VIVIENDA/Nº DE BAÑOS COMPLETOS SEA IGUAL O INFERIOR A 60 M2)

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    Los usos de esta tabla serán de:
    CALIDAD ALTA si tiene 3 de las de las características.
    CALIDAD MEDIA si tiene 2 de las características.
    CALIDAD BAJA si tiene 1 de las características o ninguna.

      

    TIPOS de USO/ELEMENTOS CARACTERISTICAS
    CASA/VIVIENDA RURAL VR CALEFACCIÓN
    BAÑO COMPLETO
    VIVIENDA EN EDIFICIO UNIFAMILIAR VU CALEFACCIÓN
    MÁS DE UN BAÑO COMPLETO POR CADA 60 M 2 DE SUPERFICIE DE VIVIENDA (O QUE LA PROPORCIÓN QUE RESULTA DE DIVIDIR: LA SUPERFICIE DE LA VIVIENDA/Nº DE BAÑOS COMPLETOS SEA IGUAL O INFERIOR A 60 M2)

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    Los usos de esta tabla serán de:
    CALIDAD ALTA si tiene 2 de las características.
    CALIDAD MEDIA si tiene 1 de las características.
    CALIDAD BAJA si no tiene ninguna de las características.

    Para fijar la ANTIGÜEDAD de un uso, se consideran los siguientes criterios:
    El periodo de antigüedad de la construcción a considerar corresponde al intervalo en que se encuentra el año de construcción real o el de la última reparación del uso.
    En el caso de considerarse la última reparación, la antigüedad real del bien queda ponderada de acuerdo con la fórmula y los criterios recogidos en el siguiente cuadro:
      

    DEFINICIÓN DEL TIPO DE REFORMAS
    Rehabilitación Integral OBRAS HASTA 100 %
    Reforma total OBRAS HASTA 75 %
    Reforma media OBRAS HASTA 50 %
    Reforma mínima OBRAS HASTA 25 %

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    FORMULA DE ACTUALIZACION DE ANTIGÜEDAD
    FA= FC + (FR - FC) x i
    FA FECHA ANTIGÜEDAD A EFECTOS APLICACIÓN DE COEFICIENTES DE INTERVALOS DE ANTIGÜEDAD
    FC FECHA DE CONSTRUCCION
    FR FECHA DE REFORMA
    I COEFICIENTE QUE CONTEMPLA EL TIPO DE REFORMA
    i=0,25 mínima i=0,50 media i=0,75 total i=1,00 rehabilitación

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  • Conceptos contenidos en las  Tablas de valoración , y obtención de valor por unidad en €/m2:

    VALOR SUELO/USOS:
    Es el correspondiente al valor medio de repercusión del uso, expresado en euros/m2 construidos o útiles de cada tipo de uso existente o que se pueda llegar a materializar en la finca según la edificabilidad permitida en la normativa urbanística vigente. Si procede, se aplica el coeficiente corrector del uso, por arrendamiento.
    Se obtiene multiplicando el valor tipo SUELO/USOS y por el coeficiente J (corrector del SUELO/USOS) si procede

    VALOR SUELO/TERRENO:
    Es el correspondiente al valor medio del terreno contenido, dentro de los linderos de la finca, expresado en euros/m2. Se aplica el coeficiente corrector por superficie del terreno.
    Se obtiene multiplicando el valor tipo del USO SUELO/PARCELA (SU) por el coeficiente J (corrector del SUELO/TERRENO, fórmula)

    VALOR DE CONSTRUCCION:
    Es el correspondiente al valor medio de la construcción expresado en euros/m2 construidos o útiles, de cada TIPO DE USO existente, o que se pueda, realmente, llegar a materializar en la finca (Obras Nuevas en Construcción). Se considera en cada tipo de USO (CONSTRUCCION) su antigüedad de construcción o ultima reparación y calidad en función de los   Descarga del documento tipo PDF. Abre una nueva ventanaCriterios de selección de antigüedad y calidad (67 kbytes)  además se aplica el coeficiente corrector, si procede, por arrendamiento (coeficiente K).

    Se obtiene multiplicando el VALOR TIPO DE SUPERFICIE CONSTRUIDA/UTIL correspondiente por el coeficiente K (corrector por arrendamiento) si procede.

     

  • Coeficientes correctores contenidos en las tablas:
    Para adaptar el precio obtenido a la singularidad de los bienes, se aplican, los siguientes coeficientes correctores si proceden.
    VALOR SUELO/USOS:
    Coeficiente J= 0,7, aplicable únicamente a arrendamientos anteriores a 9 de mayo de 1985, no actualizados.

     

    VALOR SUELO/TERRENO:
    Coeficiente J o corrector por exceso o defecto de la superficie del terreno respecto a la superficie de 500 m2 que es el de la parcela tipo. Su valor responde a la siguiente fórmula.
    J=[(1.000 - Superficie del terreno) * 2 + (Superficie del terreno - 500) * 1,5]/1.000
    Siempre que sea >= 0 el segundo sumando del numerador
    Siempre J >= 1 en bienes de naturaleza terreno
    Siempre J >= 0,75 en bienes de naturaleza edificio o edificio en división horizontal
    .

    VALOR CONSTRUCCION
    Coeficiente K = 0,7, aplicable únicamente a arrendamientos anteriores a 9 de mayo de 1985, no actualizados.

  • Obtención del precio medio de mercado de bienes inmuebles (PMM):
    El bien se debe identificar en primer lugar con uno de los tipos de NATURALEZA DEL BIEN, descomponiéndose a continuación si procede en uno o varios de la   Tabla de usos/elementos  definidos según la superficie asimilable a cada uno de ellos.

    Para obtener el PRECIO MEDIO DE MERCADO de los distintos BIENES se deberá sumar los productos de las superficies de cada tipo de USO por sus correspondientes VALORES expresados en €/m2 que se obtienen de las  Tablas de valoración .

    Partiendo del   Listado de calles por provincias  (coeficientes A y B), el  Indicador para la identificación de la tabla de valores a partir de los coeficientes A y B identifica las  Tablas de valoración  a utilizar para fijar los valores de cada tipo de Uso.

    Conocidas las superficies de cada TIPO DE USO y TABLAS DE VALORACIÓN a utilizar se realizan los siguientes cálculos según tipo de NATURALEZA DEL BIEN:

    ELEMENTO DE EDIFICACION:
    El PMM de cada uno de los USOS se obtiene:
    1.- Multiplicando el valor SUELO/USOS por su correspondiente superficie.
    2.-.Multiplicando el valor CONSTRUCCIÓN por su correspondiente superficie.
    3.- El precio medio de cada uno de los USOS es la suma de los valores obtenidos en 1 y 2.
    PMM= Σ(Valor SUELO/USOS x sup.+ valor CONSTRUCCION x sup.)

    EDIFICIO:
    El PMM se obtiene:
    1.- Eligiendo el mayor valor de entre:
    a).- Producto de multiplicar para cada uno de los USOS, los valores SUELO/USOS por sus correspondientes superficies
    PMS = Σ (VALOR SUELO/USOS x sup.)
    b) Producto de multiplicar el valor SUELO/TERRENO por la superficie total del terreno.
    PMS= Valor SUELO/TERRENO x Sup.

    2.- Multiplicando los valores CONSTRUCCION por sus correspondientes superficies
    PMC = Σ (valor CONSTRUCCION x sup.)

    3.- El precio medio del bien es la suma de los valores obtenidos en 1 y 2.

    PMM = PMS + PMC

    EDIFICIO EN OBRA NUEVA:
    El PMM se obtiene: Multiplicando los valores de CONSTRUCCION, obtenidos de la TABLA UNICA DE VALORES DE OBRA NUEVA, del uso o usos descritos en el documento público por sus correspondientes superficies.

    PMM = Σ (valor CONSTRUCCION x sup.)

    TERRENO:
    El PMM se obtiene: Eligiendo el mayor valor de entre:
    a).- Producto de multiplicar para cada uno de los USOS, los valores SUELO/USOS por sus correspondientes superficies

    PMS = Σ (VALOR SUELO/USOS x sup.)

    b) Producto de multiplicar el valor SUELO/TERRENO por la superficie total del terreno.

    PMS= Valor SUELO/TERRENO x Sup.


    EDIFICIO EN DIVISION HORIZONTAL:
    El PMM se obtiene sumando el valor de TERRENO con el de OBRA NUEVA de cada uno de los usos calculados separadamente.