Administración Pública de Castilla y León
Administración Pública de Castilla y León
GARCÍA GÓMEZ DEL MERCADO, Francisco
El objeto del artículo es analizar el Borrador de la nueva Ley del Suelo y Valoraciones, especialmente en lo que se refiere a la clasificación y valoración del suelo.
Con respecto a la clasificación el Borrador distingue dos únicas clases de suelo: el urbano y el rústico, frente a la tradicional distinción del suelo en tres clases (urbano, urbanizable y no urbanizable). De esta forma, es rústico tanto el suelo que ostenta tal condición de forma necesaria, por la protección o preservación de ciertos valores, como el urbanizable hasta que se ejecute la urbanización.
En cuanto a las normas de valoración contenidas en el Borrador podemos empezar diciendo que, igual que hasta ahora, se aplican en caso de expropiación forzosa aun en proyectos o procedimientos no urbanísticos, desplazando, por tanto, a la Ley de Expropiación Forzosa. ambién se prevé su aplicación para el caso de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas y de forma supletoria en procesos de equidistribución.
El Borrador opta por una valoración del suelo ajena al mercado, en la que únicamente se tiene en cuenta el posible destino urbanístico en el suelo urbano, desestimando dicho destino en los demás. En otras palabras, los suelos urbanizables se justipreciarán como rústicos, cayendo en el error de equiparar expectativas (posibilidades futuras), por definición no indemnizables, con derechos eventuales que, al contrario, sí lo son.
El suelo rústico se valora de forma que elimina el método de comparación (que parte del valor de un bien semejante) y se centra en el método de la actualización de rentas (que hace equivaler el precio de la finca al valor neto de las cosechas de un cierto número de años).
En cuanto a la valoración del suelo urbano sigue siendo el método principal el residual deducir del producto inmobiliario el importe de la construcción, el coste de la producción y el beneficio de la promoción).
En la parte que el Borrador es más realista es en la valoración del suelo urbano edificado o en curso de edificación, para el que admite tanto el método residual como el de comparación (el que arroje un mayor justiprecio de los dos), aunque en este suelo es donde menos expropiaciones se producen, por lo que esta medida tiene un efecto limitado.
Destaca asimismo la ausencia de relación entre la valoración catastral y la urbanística por la que opta el Borrador.
El Borrador confirma el abono de los gastos de urbanización realizados, conjuntamente con una prima del riesgo asumido, y el descuento de los pendientes de ejecutar.
Finalmente, establece el Borrador que sus reglas de valoración se aplicarán tras su entrada en vigor, admitiendo que los suelos urbanizables actualmentedelimitados o sectorizados (por el cambio radical que entraña la nueva norma) se valoren conforme a la legislación anterior siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros.
En conclusión, nos encontramos ante un Borrador que, aparte de otras modificaciones, puede determinar, una vez entre plenamente en vigor, una sustancial rebaja en el importe de las expropiaciones del suelo urbanizable y la falta de valoración de algunas construcciones. Por el contrario, en suelo urbano puede incrementar sensiblemente los justiprecios. En los próximos meses podremos comprobar si se hace realidad o no.
Artículo
1 de septiembre de 2006
